Closing називають завершальний етап оформлення та розрахунків. Його організація залежить від штату: можуть брати участь title company, компанія з перевірки прав на нерухомість, розрахунковий агент, юрист та інші сторони. Завчасно з'ясуйте, хто відповідає за кожен документ і платіж.
1. Розрахуйте володіння, а не лише платіж банку
Запишіть початковий внесок, витрати на оформлення, основний платіж і відсотки, податки на нерухомість, страхування, можливе іпотечне страхування та внески об'єднання власників. Окремо залиште бюджет ремонту, обслуговування й комунальних витрат.
Якщо банк веде escrow account, рахунок для сплати певних податків і страхування, перевірте, що саме через нього оплачується. Наявність такого рахунку не робить майбутні витрати незмінними.
Попереднє схвалення кредиту допомагає обговорювати купівлю, але остаточне рішення залежить від документів, об'єкта й умов кредитора. До підписання пропозиції перевірте суму депозиту, його утримувача та умови повернення.
2. Прочитайте умови договору купівлі
Випишіть строки інспекції, отримання фінансування, надання документів і завершення угоди. Contingency означає умову договору, від якої залежить подальше виконання або можливість передбаченого виходу.
Уточніть, що треба зробити для використання такої умови: кому надіслати повідомлення, у якій формі й до якого часу. Повідомлення агенту після завершення строку може не виконувати договірної процедури. Правила угоди та розкриття відомостей продавцем залежать від штату.
Купуючи з іншою людиною, завчасно узгодьте форму володіння й те, як її відобразять у deed, документі передачі права. Це не технічний рядок, який варто вперше побачити під час підписання.
3. Розділіть перевірки будинку
Inspection вивчає стан об'єкта в межах замовленої перевірки. Appraisal оцінює вартість для цілей кредитування. Перевірка title стосується прав та обтяжень. Один результат не замінює двох інших.
Отримайте звіт інспектора, перелік обмежень і відповіді на виявлені проблеми. Уточніть, які додаткові обстеження потрібні для конкретного об'єкта. Узгоджені ремонт, ціна чи компенсація мають потрапити до документів угоди.
Перевірте через відповідальних учасників і записи округу власника, обтяження та питання, які треба усунути до завершення. Якщо пояснення проблеми залишається лише усним, попросіть документ та умови її розв'язання.
4. Порівняйте кредитні пропозиції
Loan Estimate показує попередні умови й витрати. Для заяв, які підпадають під правило, кредитор зазвичай надає або надсилає його протягом трьох робочих днів після отримання певних відомостей. Вимоги та склад заяви встановлено в 12 CFR 1026.19(e) і пояснено у FAQ CFPB.
Порівнюйте однакову суму, строк, тип ставки та дату її фіксації. Окремо дивіться points, платежі за зміну ставки, збори й необхідну суму власних коштів. Невеликий щомісячний платіж без строку та витрат не дає повної картини.
5. Перевірте Closing Disclosure
Для іпотек, охоплених правилом, остаточний Closing Disclosure потрібно отримати щонайменше за три робочі дні до прийняття відповідного кредитного зобов'язання. Є продукти з іншим комплектом розкриття умов. Див. CFPB та 12 CFR 1026.19(f).
Звірте його з останнім Loan Estimate: суму, ставку, платіж, витрати й cash to close, гроші до розрахунку. Інтерактивне пояснення CFPB допомагає читати рядки. Для кожної розбіжності отримайте пояснення до підпису.
6. Підтвердьте переказ і збережіть пакет
Реквізити великого переказу підтверджуйте за завчасно перевіреним номером учасника розрахунків. Не використовуйте новий номер із листа про «зміну рахунку». Незвична терміновість або раптова заміна одержувача є причиною зупинити переказ і перевірити.
Завчасно запросіть решту документів за списком CFPB. Збережіть підписаний договір, звіти, розкриття умов, документи позики, підтвердження розрахунків і реєстрації права. Окремо підтвердьте, коли передають ключі та фактичне володіння.