Closing называют завершающий этап оформления и расчетов. Его организация зависит от штата: участвовать могут title company, компания по проверке прав на недвижимость, расчетный агент, юрист и другие стороны. Заранее выясните, кто отвечает за каждый документ и платеж.
1. Рассчитайте владение, а не только платеж банку
Запишите первоначальный взнос, расходы на оформление, основной платеж и проценты, налоги на недвижимость, страхование, возможное ипотечное страхование и взносы объединения собственников. Отдельно оставьте бюджет ремонта, обслуживания и коммунальных расходов.
Если банк ведет escrow account, счет для оплаты определенных налогов и страховки, проверьте, что именно через него оплачивается. Наличие такого счета не делает будущие расходы неизменными.
Предварительное одобрение кредита помогает обсуждать покупку, но окончательное решение зависит от документов, объекта и условий кредитора. До подписания предложения проверьте сумму депозита, его держателя и условия возврата.
2. Прочитайте условия договора покупки
Выпишите сроки инспекции, получения финансирования, предоставления документов и закрытия сделки. Contingency означает условие договора, от которого зависит дальнейшее исполнение или возможность предусмотренного выхода.
Уточните, что надо сделать для использования такого условия: кому направить уведомление, в какой форме и до какого времени. Сообщение агенту после истечения срока может не выполнять договорную процедуру. Правила сделки и раскрытия продавца зависят от штата.
При покупке с другим человеком заранее согласуйте форму владения и то, как она будет отражена в deed, документе передачи права. Это не техническая строка, которую стоит впервые увидеть на подписании.
3. Разделите проверки дома
Inspection изучает состояние объекта в пределах заказанной проверки. Appraisal оценивает стоимость для задач кредитования. Проверка title касается прав и обременений. Один результат не заменяет два остальных.
Получите отчет инспектора, перечень ограничений и ответы на выявленные проблемы. Уточните, какие дополнительные обследования нужны по конкретному объекту. Согласованные ремонт, цена или компенсация должны попасть в документы сделки.
Проверьте через ответственных участников и записи округа собственника, обременения и вопросы, которые требуют устранения до закрытия. Если объяснение проблемы остается только устным, попросите документ и условия ее разрешения.
4. Сравните заемные предложения
Loan Estimate показывает предварительные условия и расходы. Для подпадающих под правило заявлений кредитор обычно предоставляет или отправляет его в течение трех рабочих дней после получения определенных сведений. Требования и состав заявления установлены в 12 CFR 1026.19(e) и объяснены в FAQ CFPB.
Сравнивайте одинаковую сумму, срок, тип ставки и дату ее фиксации. Отдельно смотрите points, платежи за изменение ставки, сборы и необходимую сумму собственных средств. Маленький ежемесячный платеж без срока и расходов не дает полной картины.
5. Проверьте Closing Disclosure
Для охваченных правилом ипотек окончательный Closing Disclosure должен быть получен как минимум за три рабочих дня до момента принятия соответствующего кредитного обязательства. Есть продукты с другим комплектом раскрытий. См. CFPB и 12 CFR 1026.19(f).
Сверьте его с последним Loan Estimate: сумму, ставку, платеж, расходы и cash to close, деньги к расчету. Интерактивное объяснение CFPB помогает читать строки. На каждое расхождение получите объяснение до подписи.
6. Подтвердите перевод и сохраните пакет
Реквизиты крупного перевода подтверждайте по заранее проверенному номеру расчетного участника. Не используйте новый номер из письма об «изменении счета». Необычная срочность или внезапная замена получателя являются причиной остановить перевод и проверить.
Заранее запросите остальные документы по списку CFPB. Сохраните подписанный договор, отчеты, раскрытия, документы займа, подтверждения расчетов и регистрации права. Отдельно подтвердите, когда передаются ключи и фактическое владение.